Casi todas las guías de condos en venta en Miami terminan en la búsqueda. La parte difícil es el proceso que empieza en el momento en que encuentras la unidad: la oferta, los depósitos, la inspección, la aprobación de la asociación y el cierre. Nada de eso es complicado, pero cada paso tiene un plazo y un número asociado, y el comprador extranjero que conoce la secuencia de antemano no se lleva sorpresas en la mesa de cierre.
Paso 1 — La oferta y el contrato
Compras un condo en Miami firmando un contrato de compra por escrito —normalmente el formulario estándar "AS IS" de Florida— que fija tu precio, tu depósito, tu período de inspección y tu fecha de cierre. El precio lo definen las ventas comparables recientes del mismo edificio, no el precio de lista; una buena oferta se ancla en números reales. Una vez que ambas partes firman, el contrato es vinculante y arranca el reloj de cada plazo de los pasos siguientes.
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Ver condos →Paso 2 — Escrow y depósitos
Al firmar transfieres un depósito de garantía (earnest money) —comúnmente 10% del precio— a una cuenta de escrow neutral en manos de la title company o el abogado de cierre, no al vendedor. A menudo sigue un segundo depósito cuando termina tu período de inspección. El agente de escrow guarda tu dinero hasta el cierre y lo libera según el contrato; si una contingencia a la que tienes derecho no se cumple, tu depósito está protegido. Para el comprador extranjero, este es el momento de tener los fondos posicionados en EE. UU., porque las transferencias internacionales tardan días.
Paso 3 — Inspección y la aprobación de la asociación
Durante tu período de inspección contratas a un inspector licenciado para revisar la unidad y —igual de importante hoy en Florida— revisas los documentos de la asociación: el presupuesto, las reservas, las reglas y cualquier evaluación especial o estudio de reservas estructurales. Después de 2021, la salud financiera del edificio es el punto de diligencia más importante en un condo de Miami. Luego viene un paso propio de los condos: la solicitud y aprobación de la asociación. La junta del condominio te revisa y debe aprobarte como comprador —una solicitud, una cuota, a veces una entrevista— antes de que puedas cerrar. Es rutinario, pero toma tiempo, así que se inicia temprano.
Paso 4 — Costos de cierre y plazos
Calcula unos 45–60 días desde el contrato firmado hasta el cierre si pagas al contado, más con financiación. Presupuesta costos de cierre de alrededor de 2%–5% del precio por encima de la compra: seguro de título, impuestos de timbre documental y de registro, las cuotas de transferencia y estoppel de la asociación, e impuestos prorrateados. El comprador extranjero también debe planear en torno a FIRPTA para cuando venda, y decidir si titula a su nombre o a través de una LLC de Florida — eso se arma antes del cierre, con tu contador, no después.
